一、土地增值税预缴可不按财税70号文件执行吗

可以。

总局公告2016年第70号规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可以按照以下方法计算土地增值税预征计征依据……”。“可以按照”不是强制性规定，因此，我们也可以按不含增值税的销售额直接选择适用预征率计算当期应当预缴的土地增值税。土地增值税最终税负与预缴无关，但是，按不含增值税销售额预缴土地增值税，财务人员可为企业减少预缴土地增值税，节约资金成本。

二、房屋售出是必须预交土地增值税么

根据<财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知>的通知》相关规定：对居民个人拥有的普通住宅（符合下列条件的），在其转让时暂免征收土地增值税。

1、根据文件规定：普通住宅原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0），单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。

2、对个人转让非普通住宅，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

3、个人转让非普通住宅应征税的，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1.5%计征土地增值税。

三、土地增值税如何预缴

《细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他问题，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

由于土地增值税上按房地产转让所取得的收益征税，因此只有当房地产项目全部竣工结算时才能计算出准确的土地增值税税额。但因房地产开发的周期一般都比较长，少则二三年，多则四五年甚至七八年，如果待项目全部竣工再计算缴纳土地增值税，既不利于企业资金的平衡，也不利于税款的均衡入库，对这个税的征收管理也不利。因此，《细则》规定，对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入，可以预征土地增值税。

根据房地产行业的经营特点，为简化征管，对我市房地产开发企业开发销售的商品房，按照其取得的收入(以营业税的征收基数为基点)预征土地增值税。销售普通住宅的预征率为0.5%；销售非普通住宅及高档写字楼、公寓、别墅、度假村的预征率为1%。

预征土地增值税的房地产企业，凡能够通过其会计资料正确计算增值额的，可在房地产开发项目完工并全部销售后，向主管地方税务局办理该项目的土地增值税汇算清缴。

一般情况下都是少补的。多退的情况很少。

4、第四节 预缴土地增值税

四、土地增值税有预提吗？

是预先交纳,税务部门有具体规定,一般商业按照3%,住宅按照2%预缴,清盘决算时多退少补!

是的。

现在的房地产开发企业都采用预缴的方式的。

不做提取税费的会计处理，只做缴纳税费的会计处理，即实际缴纳税费时，借记“应交税金”“其他应交款”科目、贷记“银行存款”科目，这种方法反映在账表上的“应交税金”“其他应交款”为红字或负数余额，我们企业目前这样操作

五、房开企业土地增值税预缴怎么操作

按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。房开企业的土地增值税预交一般有两种方式，一种是企业去税务局大厅填表进行申报，另外一种方式是在电子税务局进行申报。

六、未足额预缴土地增值税能进行清算吗

土地增值税在日常申报时是根据项目不同采取按不同随征率预缴的方式，土地增值税平时是否足额申报缴纳并不是土地增值税清算的条件，只要项目完工并销售结束，都应办理土地增值税的清算。具体清算条件如下：

（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

（二）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算

4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

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