房地产计算题，多多感谢啊

土地增值税是转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

上述案例，收入1000万，成本250万元，同时扣除缴纳营业税金及附加：1000*5.25%=52.5万元，毛利润约697.5万元、相应的资金成本、管理费用等为毛利润，如果某企业是房地产公司，还可以扣除总成本20%，剩余的则为增值额，假设某企业不是房地产企业，相应的资金成本、管理费用约200万元，则项目增值额为：.5-200=497.5，增值额与扣除项目的比率为：497.5/（1000-497.5）=99%，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%； 即应缴纳的土地增值税为：497.5*40%-（1000-497.5）*5%=173.875万元。

各地方存在差异

销售楼房赠送空调，计算土地增值税时，空调款能扣除吗？希望给予详细解答，谢谢！

卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析

某市碧水蓝天房地产开发有限公司，为了筹措资金，应对宏观调控，对刚开盘的项目“人间仙境”项目，实行“买精装修商品房赠送家电”优惠酬宾，家俱，房屋销售合同价款200万元，售房合同中说明交房标准送家电，家电的购进价格为2万元，即其公允价值为2万元，房屋的公允价值可推定为198万元。成本150万。

分析如下：

（一）土地增值税的处理

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）关于土地增值税的扣除项目的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

根据上述规定，不属于以建筑物为载体的附属设备家电、家具，不论销售合同如何约定，都不能作为房地产“开发成本”处理。

（二）企业所得税的处理

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入，账务处理如下：

（1）借：银行存款200万

贷：主营业务收入――房屋198万

主营业务收入――家电、家俱2万

（2）借：主营业务成本――房屋150万

主营业务成本――家电、家俱2万

贷：库存商品――家电、家俱2万

开发产品――房屋150万

（三）营业税的处理

密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱，属于销售行为，应该缴纳增值税，不用计征营业税。

（四）增值税的处理

《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的行为，视同销售货物。

依据上述规定，开发商采取购房送家电、家具促销方式，将外购的家电、家具无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物，按照组成计税价格缴纳增值税。

房地产企业属不经常发生应税行为的企业，可选择按一般纳税人或小规模纳税人纳税，家电价值2万元：

一般纳税人应缴纳增值税＝2×（1+10%）×17%＝0.374（万元）；

小规模纳税人应缴纳增值税＝2×（1+10%）×3%＝0.066（万元）。

账务处理如下：

1.按一般纳税人处理时：

购进环节：

借：库存商品 20000

应交税费――增值税（进项税额） 3400

贷：银行存款 23400

实现收入：

借：银行存款 2000000

贷：主营业务收入 2000000

结转成本：

借：主营业务成本

贷：开发产品――商品房

转销家电家俱：

借：销售费用 23740

贷：库存商品 20000

应交税费――增值税（销项税额） 3740

2.按小规模纳税人处理时：

购进环节：

借：库存商品 23400

贷：银行存款 23400

实现收入：

借：银行存款 2000000

贷：主营业务收入 2000000

结转成本：

借：主营业务成本

贷：开发产品――商品房

转销家电家俱：

借：销售费用 24060

贷：库存商品 23400

应交税费――增值税（销项税额） 660

本文由会计考试网(www.kjks.net)整理！仅供学习参考！