一、城市维护建设税2021

1，管理的费用

在物业之中管理费是指物业工作人员将其公共区域进行巡视、检查、物业维修以及更新费用的账务管理、物业档案资料等一些管理服务费用。

2、清洁费用及绿化养护费管理费

清洁费用是指公共区域的环境打扫费用，其中包括：工具、工作人员用品、垃圾外运以及请化粪清掏等等费用；绿化养护费用有：绿化工具费、用水费、农药化肥费、杂草清运费以及景观维护费。

3、办公费用与人员工资

办公费用是指交通费、通讯费能及办公用品、水电费用等等。据国定规定，其物业服务人员工资则包括：人员费用、基本工资、社会保险以及规定提取福利、加班与服装费用等等。

4、法定税费

法定税费是由国家统一规定的相关税物，如：城市建设维护税、教育附加费用以及营业

二、城市维护建设税2020年优惠

个人所有非营运用的房产可以享受免税，企业创办的用于自用各类学校、幼儿园等教育机构以及医院可以享受到免税；经过房屋管理部门和主管部门一致鉴定的危房、停止使用的房产，经市县政府批准可以免征房产税，对于社会团体或者个人力量兴办的福利性、非营利性老年服务机构可以暂免房产税。

一、房产税土地使用税减免

按照税法规定，施工企业可以享受的城镇土地使用税减免税优惠包括：

(一)按照《土地使用税暂行条例》和(88)国税地字第015号等文件的规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地，从使用的月份起免税5年至10年。开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出具的证明文件为依据确定;具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局在规定的期限内自行确定。

(二)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的土地，免征土地使用税。

(三)按照规定，对于企业征用耕地，凡是已经缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满一年后开始征收城镇土地使用税，在此以前不征收城镇土地使用税，但是征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的应从批准之次月起征收城镇土地使用税。

二、现行税法还规定：

(1)企业关闭、撤销、搬迁后，其原有场地未作他用的，可由省、自治区、直辖市地方税务局批准暂免征收城镇土地使用税。

(2)企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未使用的，经各省、自治区、直辖市地方税务局审批暂免征收城镇土地使用税。

纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，年减免税额不足10万元的，经当地财政局、地方税务局审核，报省级财政部门和地方税务局审批;10万元以上的，经省级财政部门和地方税务局审核，报财政部、国家税务总局审批。农业企业无偿使用免税单位的土地，应当照征土地使用税。

1、法定项目免税。下列土地，免征土地使用税：(条例第6条)

(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;

(2)由国家财政部拨付事业经费的单位自用的土地;

(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

(4)市政街道、广场绿化地带等公共用地;

(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;

(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地，从使用的月份起，免征土地使用税5年～10年;

(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

2、困难减免。纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省级地税局审核，报国家税务总局批准。(条例第7条)

3、耕地征用免税。新征用的耕地，自批准征用之日起1年内，免征土地使用税。(条例第9条)

4、贫困地区减税。经济落后地区土地使用税的适用税额标准，经省级人民政府批准，可以适当降低，但降低额不得超过税法规定最低税额的30%. (条例第5条)

5、企业免税用地。企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可比照财政拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。(国税地字〔1988〕15号)

6、土地改造减免期限。开山填海整治的土地和改造的废弃土地，由各省级地税局在税法规定的免税期内确定具体的免税期限。(国税地字〔1988〕15号)

7、特定土地减免。下列土地的征免，由各省级地税局确定：(国税地字〔1988〕15号)

(1)个人所有的居住房屋及院落用地;

(2)房产管理部门在房租调整改革前征租的居民住房用地;

(3)免税单位职工家属的宿舍用地;

(4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地;

(5)集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

8、仓库冷库减免。经营仓库、冷库用地，纳税有困难的，经国家税务总局批准，减征或免征土地使用税。(国税地字〔1988〕32号)

9、电力用地免税。电力行业管线用地、水源用地;水电站除发电厂房用地，工附业生产用地，办公、生活用地外的其他用地;供电部门输电线路用地、变电站用地;热电厂的供热管道用地;免征土地使用税。电力项目建设期间，纳税有困难的，由省级地税局审核，报国家税务总局批准减征或免征土地使用税。具体请到国税总局网站搜索法规条文,还有各地的土地使用税优惠不尽相同,再到本省地税局网站搜索相关规定.

房产税土地使用税减免的政策对很多纳税义务人来说无疑是一件好事，因为房产税和土地税的税收金额一般都比较大，当然其带来的经济效益也是不容忽视的，但是房产的买卖对很多人来说还是有很大的经济压力的，还要交纳一定的税收，会有更大的经济压力，因此税收减免是很有必要的。

三、城市维护建设税2021年变更

一、定义：

城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。

二、城镇土地使用税的纳税义务发生时间：

1、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税;

2、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税;

3、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税;

4、以出让或者转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税;

5、纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时，开始缴纳城镇土地使用税;

6、纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起，缴纳城镇土地使用税。

三、税额计算：

城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

一般规定每平方米的年税额，大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。

四、相关法规规定时间

1、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第483号公布)第九条规定：“新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

（1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;

（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

2、根据《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》((1988)国税地字第15号)规定：“十二、关于征用的耕地与非耕地的确定

征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

3、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：“二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

（1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（2）购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（3）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

4、根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定：“二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

（5）国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止

四、城市维护建设税2021年新规

物业主要负责什么？

1.负责住户装修的管理。里面包括：不可以随便改动承重结构、墙体和外观等，还要对装修垃圾的清运、保洁进行管理等。

2.管理小区公共区域的环境卫生,生态环境进行管理，定期保洁。

3.确保公共设施设备的正常运行。

4.定期检查、维修供水系统的正常运转，建立正常用水、供水、排水管理制度和记录。

5.建立高压配电房巡视制度，每天巡查两次，每月细查一次，半年检修一次，并做好记录

6.切实做到持证上岗，遵守操作规则，保证二十四小时有人值班制度，发生故障及时解决，保证水电正常运转。

7.主动上门征询听取业主意见，做好日常及时率和满意率的统计，发现问题及时向部门经理反映，并妥善解决。

2021年物业费收取标准

一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费) 固定体育活动场馆不少于二项设施，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，公共楼道每天清扫2次。

二级收费标准：0.75元/月.平方米(已包含税、费) 体育活动场地不少于一项设施，门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤，公共楼道每天清扫1次。

三级收费标准：0.50元/月.平方米(已包含税、费) 固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施，门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，公共楼道每天清扫2次。四级收费标准：0.35元/月.平方米(已包含税、费) 小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫

五、城市维护建设税2021年优惠

我们对文化事业建设费2021年优惠政策解读如下：

一、文化事业建设费今年还能免征吗？

原政策：根据《财政部 税务总局关于电影等行业税费支持政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第25号）的规定，自2020年1月1日至2020年12月31日，免征文化事业建设费。

延期政策：根据《关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第7号）的规定，《财政部 税务总局关于电影等行业税费支持政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第25号）规定的税费优惠政策凡已经到期的，执行期限延长至2021年12月31日。

综上，文化事业建设费在2021年仍可以免征。

六、城市维护建设税2021年征收

中华人民共和国印花税法（主席令第八十九号，2022年7月1日起执行）

印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。

　　一、印花税纳税人

　　印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。

　　二、印花税税目和税率(税额标准)

　　根据应纳税凭证性质的不同，印花税分别采用比例税率和定额税率，具体税目、税额标准详见《印花税税目、税率(税额标准)表》：此外，根据国务院的专门规定，股份制企业向社会公开发行的股票，因买卖、继承、赠与所书立的股权转让书据，应当按照书据书立的时候证券市场当日实际成交价格计算的金额，由出让方按照1‰的税率缴纳印花税。

　1、比例税率

　　(1)借款合同，适用税率为0.05‰。

　　(2)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同等，适用税率为0.3‰。

　　(3)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移书据合同、记载资金数额的营业账簿等，适用税率为0.5‰。

　　(4)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同等，适用税率为1‰。

　　(5)因股票买卖、继承、赠与而书立“股权转让书据”(包括A股和B股)，适用税率为1‰。

　　2、定额税率

　　对无法计算金额的凭证，或虽载有金额，但作为计税依据不合理的凭证，采用定额税率，以件为单位缴纳一定数额的税款。权利、许可证照、营业账簿中的其他账簿，均为按件贴花，单位税额为每件5元。

印花税税目税率表（2022版,2022年7月1日起执行）

税 目 税 率 备 注

合同（指书 面合同） 借款合同 借款金额的万分之零 点五 指银行业金融机构、 经国务院银行业监督 管理机构批准设立的 其他金融机构与借款 人（不包括同业拆借） 的借款合同

融资租赁合同 租金的万分之零点五

买卖合同 价款的万分之三 指动产买卖合同（不 包括个人书立的动产 买卖合同）

承揽合同 报酬的万分之三

建设工程合同 价歎的万分之三

运输合同 运输费用的万分之三 指货运合同和多式联 运合同（不包括管道 运输合同）

技术合同 价款、报酬或者使用 费的万分之三 不包括专利权、专有 技术使用权转让书据

租赁合同 租金的千分之一

保管合同 保管费的千分之一

仓储合同 仓储费的千分之一

财产保险合同 保险费的千分之一 不包括再保险合同

产权转移 书据 土地使用权 出让书据 价款的万分之五 转让包括买卖（出售）、 继承、赠与、互换、分割

土地使用权、 房屋等建筑 物和构筑物 所有权转让 书据（不包括 土地承包经 营权和土地 经营权转移） 价款的万分之五

股权转让书 据（不包括应 缴纳证券交 易印花税的） 价款的万分之五

商标专用权、 著作权、专利 权、专有技术 使用权转让 书据 价款的万分之三

菅业账簿 实收资本（股本）、资 本公积合计金额的万 分之二点五

证券交易 成交金额的千分之一

印花税税目税率表（2021版,2022年7月1日之前适用）

编号 税目 征税范围 税率（税额） 纳税人 备注

1 购销合同 包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂、补偿、易货等合同 按购销金额0.3‰贴花 立合同人 计税金额判断：①合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；②合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；③合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。

2 加工承揽合同 包括加工、定作、修缮、修理、印刷广告、测绘、测试等合同 按加工或承揽收入0.5‰贴花 立合同人

3 建设工程勘察设计合同 包括勘察、设计合同 按收取费用0.5‰贴花 立合同人

4 建筑安装工程承包合同 包括建筑、安装工程承包合同 按承包金额0.3‰贴花 立合同人

5 财产租赁合同 包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同 按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花 立合同人

6 货物运输合同 包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同 按运输费用0.5‰贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花

7 仓储保管合同 包括仓储、保管合同 按仓储保管费用1‰贴花 立合同人 仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花

8 借款合同 银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同 按借款金额0.05‰贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花

9 财产保险合同 包括财产、责任、保证、信用等保险合同 按保险费收入1‰贴花 立合同人 单据作为合同使用的，按合同贴花

10 技术合同 包括技术开发、转让、咨询、服务等合同 按所载金额0.3‰贴花 立合同人

11 产权转移书据 包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同 按所载金额0.5‰贴花 立据人

12 营业账簿 生产、经营用账册 记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花。其他账簿按件贴花5元 立账簿人 自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。

13 权利、许可证照 包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 按件贴花5元 领受人

**14 证券（股票）交易股权转让书据A、B股 对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据 由立据双方当事人分别按1‰的税率缴纳证券（股票）交易印花税 立据双方当事人 （13个正列举税目之外的）需要关注这类特殊交易政策的调整

七、城市维护建设税2021政策

2021年物业费收费标准

一级收费标准：

1.00元/月.平方米(已包含税、费) 固定体育活动场馆不少于二项设施，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，公共楼道每天清扫2次。

二级收费标准：

0.75元/月.平方米(已包含税、费) 体育活动场地不少于一项设施，门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤，公共楼道每天清扫1次。

三级收费标准：

0.50元/月.平方米(已包含税、费) 固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施，门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，公共楼道每天清扫2次。

四级收费标准：

0.35元/月.平方米(已包含税、费) 小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次。

以业主到小区物业管理处办理入住手续、业主取得了新房的钥匙作为业主入住的开始。因为“有时候业主会直接把毛坯房出租，事实上就是入住了，就应该按100%交纳物管费”。

业主办理入住手续后物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，对已购买但未入住的业主一年内按物业管理公共性服务费标准的50%交纳”，同时为了尽量避免一些“炒房”的业主长期将房屋闲置，又规定“一年后仍未入住的按100%交纳物业管理公共性服务费用”。

2021年物业费最新规定

一、3种费用不需交纳物业费

不过从2021年1月1日起，国家出台了一系列关于物业的新规，物业与业主间的问题将全部按照新规执行。新规规定：有3种情况下，业主不用交物业费，同时业主还享有3大权益!

第一，不用交纳物业私收费用。有些物业公司为了利益，巧立名目收取“装修管理费”、“垃圾转运费”、“公共设施维护费”等等。这些物业自行收取的项目是不允许的。如果物业强行收取，业主除了不需要交钱以外，还可以向相关部门进行举报。

第二，不用缴纳物业方违反合同规定产生的费用。物业的服务标准、收费标准需完全按照签订的合同实行，若物业降低服务标准或提高收费标准，业主有权不交费且向相关部门进行举报;同时，如果小区公共配套设施与开发商承诺不符，物业要按照实际情况对业主减、免公共服务费用，而该费用则应该由开发商补偿。

第三，不用缴纳逾期交房期间的物业费。许多期房在购房合同上会明确写出交房日期，有时候，会由于开发商的原因，造成逾期交房的情况。可有些楼盘的物业费却从合同规定的交房时间就开始收取，这是不符合规定的。对于开发商逾期交房的情况，物业无权向业主收取未交房期间的物业费用

八、城市维护建设税2021年28号

2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人，按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

增值税小规模纳税人已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受减征50%的优惠政策。

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