一、房地产所得税预缴申报
1、房地产企业只要有所得税预缴，是不能进行零申报的，必须要按照预缴文件进行所得税预缴。
2、企业所得税预缴纳税申报表只有一个版本，年的季度的都一样。只能填累计金额，所属期1-3月，1-6月，1-9月，1-12月。第一行填你利润表的利润总额（你的利润表负数也要填负数），然后按照实际情况填写纳税调增调减，然后计算出应纳所得税额，就是你公司要预缴的所得税额。
3、具体如何调增调减请参考最新的房地产企业所得税预缴文件国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。
4、存在税务风险。
5、无论你利润表亏损多少，只要当期有预收房款，都必须按《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知进行预缴。
6、鸡放在狗窝里还是鸡。你预售款放在什么科目底下稽查局都查得到的，都是预售款，按照你们公司情况，按照当期预收房款的20％（对应你所在城市，有的是10％或15％）作为纳税调增项，乘以25％预缴企业所得税。
即使你们利润为负数,即零申报,你们同样要去国税办理所得税预缴申报,今年开始,国税颁布新的申报表版本,可以去国税网下载,如果找不到,可以直接咨询帮你们做所得税汇算清缴的会计师事务所的相关人员.
二、房地产企业企业所得税政策
新政策：对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点；一是出包工程，且限制预提费用不得超过合同总金额的10%;二是公共配套设施，按预算造价合理预提;三是应上交政府的报批报建费用、物业完善费用。而原内资房地产企业不得预提任何费用，外资房地产企业则规定对发生的绿化、道路等配套设施可以预提。新办法允许预提一部分费用，主要是考虑房地产开发企业大多是项目公司，使以后年度发生的成本能得到合理的补偿。
三、关于房地产企业企业所得税申报问题
我是专业服务与地产的注册税务师。首先说，“等收起全款在确认收入”是你们自己认为是，不符合税法规定的。关于所得税汇算清缴的税务安排，到现在才想策略有点晚。但是还是有很多通过系统性的安排可以合法安排财税支出的。详细情况要涉及到更多的素材，可以进一步探讨。
四、房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
一、增值税
按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税
土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省(自治区、直辖市)确定。同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税
根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：
(一)一次性全额收款方式
企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
(二)分期收款方式
企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。与一次性全额收款类似，此种方式下以合同约定和实际收款孰早来确认企业所得税收入，计算预计毛利的基数也会大于等于实际收到的预收款。
(三)银行按揭方式
企业应按销售合同或协议约定的'价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。此种方式下与增值税基本不存在差异。
(四)委托方式
对于委托销售方式，基本的原则都是在收到已销开发产品清单之日确认收入，而未考虑实际收款或合同约定。导致可能早于或晚于实际收到预收款，与增值税的预缴义务发生时间应根据收到预收款和收到销售清单的时间分别进行判断。
从确认收入的时间上来看，31号文规定了4种不同销售方式下的收入实现时间，其中对于一次性收款、分期收款和委托方式销售的，应当首先
在企业所得税确认计算毛利时，除上述不同销售方式的不同规定外，还应当注意是否可以扣除预缴增值税的问题。企业所得税确认的收入应当为不含税收入，这里所说的税应当是根据销售额计算的销项税额(一般计税方法)或应纳税额(简易计税方法)。而在预售阶段，增值税的纳税义务尚未发生，其销售额没有确定，根据销售额计算的销项税额或应纳税额也没有确定，所以在预售阶段计算预计毛利的基数应当是收到的预收款全额，不能扣除预缴的增值税。
四、会计处理
下面举例来说明房地产预售阶段的主要税务处理及会计处理。
例：A房地产开发企业2015年9月开始开发甲房地产项目，2016年7月开始开发乙房地产项目。2017年5月，甲、乙房地产项目均处于预售阶段，当月甲项目取得预收款1000万元，乙项目取得预收款1200万元，假设A企业按月申报，当月除期间费用100万元外没有其他可以在税前扣除的项目。2017年5月A公司的会计处理及增值税、土地增值税(预征率均为1%)、企业所得税(预计毛利率15%)处理如下(以万元为单位)：
1.增值税
甲项目预缴增值税：1000÷(1+5%)×3%=28.57
乙项目预缴增值税：1200÷(1+11%)×3%=32.43
共预缴增值税28.57+32.43=61
2.土地增值税
预征土地增值税的计征依据=(1000+1200)-61=2139
预征土地增值税额：2139×1%=21.39
3.企业所得税
当月企业所得税应当确认的预计毛利为：2200×15%=330
当月应纳所得税额=(330-100)×25%=57.5
4.会计处理
(1)收到预收款
借：银行存款 2200
贷：预收账款 2200
(2)预缴增值税
借：应交税费―预交增值税 61
贷：银行存款 61
(3)预缴土地增值税
借：应交税费―应交土地增值税 21.39
贷：银行存款 21.39
(4)预缴企业所得税
借：所得税费用 57.5
贷：应交税费―应交所得税 57.5
借：应交税费―应交所得税 57.5
贷：银行存款 57.5
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