房地产股权转让土地增值税需要缴纳么？

一、房地产股权转让需要缴纳土地增值税么？ 国税函是国家税务总局对本系统下属单位工作请示的批复函，属于税收规范性文件，依据相关行政 法规 和国税发[2004]132号规定，在税收法律、行政法规、部门规章之后。而《土地增值税暂行条例》是由国务院颁布，属于行政法规，法律效力高于税收规范性文件。根据《土地增值税暂行条例》第二条明确规定了土地增值税的纳税义务人为转让房地产的单位和个人，征税范围为转让房地产的行为。以股权转让方式转让房地产的行为，房地产的产权人在股权转让前后，并未发生变化，因此并未发生房地产的转让行为，且纳税义务人并非转让房地产的单位和个人，而是转让股权的单位和个人。国税函[2000]687号将该行为纳入土地增值税的征收范围，扩大了《土地增值税暂行条例》中关于土地增值税纳税义务人和征税范围的规定，明显超越上位法的规定，因而其法律效力和合法性存在疑问。 对以股权转让方式转让房地产的行为征收土地增值税的法律依据国税函文件，由于法律位阶较低，扩大上位法的规定范围，其合法性存在疑问。且在实际操作中存在增值额难以确定、重复征税和容易被规避等问题。笔者认为，在目前的法律框架下，对以股权转让方式转让房地产的行为不应征收土地增值税。 二、如果房地产股权转让缴纳土地增值税会面临哪些难点？ 1、增值额难以确定。土地增值税实行四级超额累进税率，而确定税率的关键就是确定增值额。根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额，为应纳土地增值税的增值额。以股权转让方式转让房地产的交易中，要确定增值额，首先要确定房地产转让收入和扣除项目金额。扣除项目金额被转让企业账面有记载，容易获得。房地产转让收入应如何确定，转让方获得的是股权转让收入，包括房地产价值、股本价值和其他资产价值。哪些属于房地产价值，很难确定。 2、存在重复征税。适用国税函[2000]687号对股权转让行为征收土地增值税，是对股权转让方征税，被转让企业的土地账面价值不会相应得到调整，股权收购方在购买被转让企业股权，获得该房地产后，无论继续开发后转让或直接转让，均只能以被转让企业账面记载的房地产开发成本作为计算土地增值税的扣除项目金额，不能将股权转让方已经缴纳的土地增值税计入扣除项目金额。势必造成对同一房地产销售行为重复缴纳土地增值税的情况。 由此可见，以房地产转让的形式进行股权转让涉及到营业税和所得税等，这些都没有争议。

股权转让的涉税处理方式是什么？

股权转让 的涉税处理 一、不属于营业税征收范围 根据《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》 (国税函〔2002〕165 号)的规定，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、 债务 及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税的征收范围，不应征收营业税。 二、不属于 增值税 征收范围 根据《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》(国税函〔2002〕420 号)的规定，转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权，债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。 三、 土地增值税 无论房地产开发企业还是非房地产开发企业将所投资形成的股权进行处置转让时，由于股权已不对应其初始投资所形成的房地屋产权或 土地使用权 ，所以不应当征收土地增值税。但是对被投资、联营企业将上述房地产再转让的，根据《财政部、 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48 号)第一条的规定，应征收土地增值税。另外，根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687 号)的规定，转让100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，则对此应按土地增值税的规定征税。 四、企业所得税的处理 股权收购属于企业重组范畴，根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59 号)的规定，企业重组的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定(即通常所说的应税重组)和特殊性税务处理规定(即通常所说的免税重组)。股权收购，是指一家企业(以下称为收购企业)购买另一家企业(以下称为被收购企业)的股权，以实现对被收购企业控制的交易。收购企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。企业股权收购，除符合适用特殊性税务处理规定的外，按以下规定进行税务处理 ： 1. 被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。2. 收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。3. 被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。 五、应缴纳 契税 根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税〔2008〕175 号)的规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。转让股权就是转让一个企业的权益(收益)，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》(国务院令〔2005〕451 号)的规定，转让行为必须实行变更登记，而转让房地产就是转让一个企业的资产(不动产)。根据《城市房地产转让管理》(建设部令〔1995〕45 号)规定，不动产必须实行申请登记，核发房地产权属证书。也就是说转让股权必须到工商部门办理变更登记，转让房地产必须到国土资源部门和房管局办理变更产权属证书登记。

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