在注册会计师（CPA）考试《经济法》科目中，建设用地使用权是物权编中的核心考点，也是历年试卷中分值占比极高的章节。这一知识点不仅理论性强，而且在实际生活和商业交易中应用广泛。对于考生而言，掌握建设用地使用权的设立、流转及消灭规则，是通关的关键。本文将为你深度解析这一考点，助你轻松攻克难关。

一、 土地所有权与使用权的区别

首先，我们需要明确一个基本概念：在我国，土地属于国家或集体所有，个人或组织无法拥有土地的所有权。因此，我们能够拥有的，实际上是建设用地使用权。

建设用地使用权是指自然人、法人享有的，在他人所有的土地之上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。简单来说，就是“在别人的地盘上盖房子”。这一权利属于用益物权，具有排他性。

二、 建设用地使用权的设立

建设用地使用权的设立主要通过“出让”和“划拨”两种方式。

1. 出让方式

出让是指国家将土地的使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这主要用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地。

在出让方式下，设立必须经过招标、拍卖、挂牌（即“三招一挂”）的方式确定土地使用者。这是为了体现公开、公平、公正的原则。

2. 划拨方式

划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这种方式通常用于军事、国家机关、公益事业等非营利性用地。

三、 建设用地使用权的流转

建设用地使用权设立后，是可以依法进行流转的，主要包括转让、出租和抵押。

1. 转让

建设用地使用权的转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。需要注意的是：应当办理登记手续，未办理登记的，不发生效力。

此外，一个重要的考点是建筑物与土地使用权的统一性。如果土地上有建筑物，那么建筑物所有权与建设用地使用权原则上应当一并转让。如果只转让土地使用权而不转让地上建筑物，或者反之，除非在合同中另有约定，否则会被认定为分别转让，这在法律上是被禁止的。

2. 抵押

建设用地使用权可以抵押。这里有一个核心原则：地随房走，房随地走。抵押权设立前，土地上已存在的抵押权受后设立抵押权的影响，但新增的建筑物不属于抵押财产。

3. 出租

建设用地使用权可以出租。与抵押不同，出租意味着将土地的使用权暂时让渡给他人使用，而自己保留所有权。如果土地上已有建筑物，且建筑物已出租，则土地使用权的出租必须先取得承租人的同意。

四、 建设用地使用权的消灭

建设用地使用权的消灭通常有以下几种情形：

1. 期限届满

根据法律规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。而非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

2. 提前收回

为了公共利益的需要，国家可以依照法律规定的程序提前收回建设用地使用权，并应当依照法律、行政法规的规定给予相应补偿。

3. 提前终止

土地使用者未按土地使用权出让合同约定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地行政主管部门可以收回土地使用权。

当建设用地使用权消灭时，土地上原有的建筑物、构筑物及其附属设施的处理，同样遵循“地随房走、房随地走”的原则，应当由建设用地使用权人及时拆除建筑物、构筑物及其附属设施，恢复土地原状。

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