在注册会计师（CPA）税法考试及实际税务处理中，个人出租非住房（如商铺、写字楼）的个税计算是一个核心考点。与出租居住用房的优惠政策不同，非住房的税务处理更为严格。本文将结合注会教材与实务，为您详细拆解其中的关键逻辑与计算公式。

一、 适用税率为 10%

个人出租财产取得的所得，属于“财产租赁所得”。根据《个人所得税法》规定，财产租赁所得适用20%的比例税率。但在实际操作和注会考试中，对于个人出租非住房，通常按照10%的税率计算缴纳个人所得税（即减按 10% 征收）。

二、 应纳税所得额的确定（减除费用）

在计算应纳税额时，需要先确定“应纳税所得额”。税法规定允许减除的项目包括：修缮费用、税金（如房产税、印花税等）、法定扣除费用。

关于法定扣除费用（即减除 800 元或 20% 的费用），纳税人可以选择扣除方式：

1. 定额扣除：每次收入不超过 4000 元的，减除费用 800 元。

2. 定率扣除：每次收入超过 4000 元的，减除 20% 的费用。

三、 房产税的扣除（关键区别）

在计算个人所得税时，已缴纳的房产税是可以直接从收入中扣除的。这是非住房与住房计算个税时最大的不同点。

个人出租非住房，房产税税率为4%。在考试或实务中，这部分税费通常被视为“准予扣除的税金”。

四、 综合计算公式

将上述要素汇总，个人出租非住房的个人所得税计算公式如下：

应纳税额 = (租金收入 - 房产税 - 修缮费用 - 800元或20%费用) × 10%

注会考试特别提醒： 修缮费用的扣除限额为每次 800 元。如果当月发生的修缮费用超过 800 元，可在当月及以后各月的应纳税所得额中依次扣除，直到扣完为止。

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