一、普通标准住宅土地增值税怎么算及与非普通住宅的区别是什么？
建造普通住宅出售的,增值额未超过扣除项目金额的20%,可以免税。超过20%的,应就其全部增值额按规定纳税。区别主要有三点：范围不同、产权时间不同、划分标准不同。
二、免征土地增值税的普通住宅应符合什么条件
土地增值税的纳税人符合下列情形之一的,予以减征或免征土地增值税:
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;
增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额计税。
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。
(3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满
5年或5年以上的,免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的,减半征收土地增值税;居住未
满3年的,按规定计征土地增值税。
(4)对企事业单位、社会团体以及其他组织转让服务作为公租房房源、且增值额未超过扣除
项目金额20%的,免征土地增值税。
(5)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,有纳税人自行转让原房地产的,免征土地增
值税。
对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制,中国邮政集团公司向中国邮政速递物流
股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税,
予以免征。已缴纳的应予免征的土地增值税,应予以退税。
第一，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。根据国办发[2005]26号文的规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第8条第（一）项的免税规定。
第二，因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照上述规定免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照上述规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
三、怎样区分"房地产土地增值税普通住宅与非普通住宅"?
普通住宅是：1、建筑面积小于120平方米（地方政府制定具体标准可以上浮20%，相当于上浮到144平方米）。2、容积率大于1。房价在当地政府规定的范围。
以上任何一个指标超过了，都属于非普通住宅。
四、土地增值税中普通标准住宅20% 只针对房地产开发企业?
只要是房地产企业开发的项目，
在土地增值税清算中，均可以享受20%加计扣除的，这个与是不是普通标准住宅无关。
你就是盖的五星级酒店也是可以加计扣除的。
是的 只针对房地产开发企业 税法明文规定的。而且就其20%的计提基数也有严格规定，可以去网上搜下。
五、有产权的车库在计算土地增值税时应划做普通住宅还是非普通住宅
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：
第一条 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第四条第五款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
因此，根据上述政策规定，土地增值税清算时，普通住宅、非普通住宅、地下室和商铺的建筑安装工程费按可售建筑面积比例或税务机关确定的其他合理方法分摊。
扩展资料：
与其他税种相比，土地增值税具有以下个特点：
（1）以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
（2）征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
（3）实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
（4）实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
参考资料来源：百度百科-土地增值税
有产权的车库在计算土地增值税时应划做普通住宅核算。因为车库和相关的房产配套是一起的。普通住宅与非普通住宅核算的问题主要是指纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的才会分开征税，和纳税人的车库分类没有关系。
土地增值税中关于普通住宅与非普通住宅核算的问题，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）中提到，应分开核算，否则不能适用普通住宅之免税规定。但是在实务中，经常会碰到普通住宅增值为负数，非普通住宅为正数的情况。法理上讲，纳税人可以放弃免税之优惠合并按非普通住宅计算缴纳土地增值税，但地方税务机关都强制要求分开，不予合并抵减负数，因此普通住宅与非普通住宅分开核算是土地增值税清算的一项基本要求。
《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
在此基础上，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
此后，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）提出，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
根据上述规定，普通住宅与非普通住宅分开核算是有其政策目的的，一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设；二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。此外，纳税人在向规划、建设、税务部门报送报建项目时，并不能预计普通住宅的增值率为负数，如果允许混算，将加大纳税人税收筹划空间。
首先，计算缴纳土地增值税，除了普通住宅还是非普通住宅，应当还有一类非住宅，或者商用房等。具体的规定一般各省都会有。
如
福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知
闽地税发〔2008〕64号
二、关于土地增值税清算
(一)加强清算管理。各地要严格按《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》规定，对清算项目按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计征土地增值税。
又如
自治区地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知桂地税发〔2007〕88号
四、对在我区的房地产开发企业符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条规定情形之一的，按不低于1%－3%的预征率核定征收土地增值税，具体的征收率可由各市地方税务局根据本地房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住宅、非普通住宅和商用房等不同类型，科学合理地确定，并报自治区地税局备案。
我个人认为，有产权的车库应当作为非住宅单独计算增值额，税率是跟非普通住宅一样的。
第二，有产权的车库不属于公共配套设施
国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知（国税发〔2009〕31号
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
认为要把车库做为公共配套设施按普通和非普通住宅的建筑面积的比例进行分摊,分别计入普通住宅和非普通住宅中去计税
另一个观点认为车库可单独计价出售,不是公共配套设施,也不符合普通住宅的定义,应全部归到非普通住宅一起计税
我个人倾向第二种
有产权的车库不属于公共配套设施
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