一、土地增值税价格偏低无正当理由

　　您好，这个价格是不是属于明显偏低是由税务局来界定的。　　一般会参考市场上同类型的产品价格，如果您产品的售价明显低于市场价格或行业利润率又没有正当理由的，就算价格明显偏低了。具体规定如下：　　我国现行增值税规定，纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，或者有视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序核定其计税销售额：　　

1.按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。　　

2.按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。　　

3.用以上两种方法均不能确定其销售额的情况下，主管税务机关有权按照下列顺序核定其计税销售额。　　组成计税价格=成本×(1+成本利润率)　　当货物属于应征消费税货物时，其组成计税价格中还应加计消费税额。则计算公式为：　　组成计税价格=成本×(1+成本利润率)/（1-消费税税率）　　当该项应税消费品为委托加工方式的，则其计算公式为：　　组成计税价格=（材料成本+加工费）/（1-消费税税率）　　纳税人进口货物时，应纳增值税的计税价格也须按一定的计算公式所组成。其计算公式为：　　组成计税价格=到岸价格(CIF)+关税+消费税　　未名明德

二、价格明显偏低 土地增值税

土地增值税暂行条例规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。近几年来，国家税务总局、各省市税务机关对土地增值税税收政策逐步予以明确和规范。特别是《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），对这一问题区分不同情形作了明确。笔者经过梳理，确认房地产开发企业的以下几种主要情形，应当申报缴纳土地增值税。

1.房地产销售应缴土地增值税。纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

2.转让在建工程缴纳土地增值税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。根据规定，纳税人转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收土地增值税，转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收土地增值税。

3.视同销售缴纳土地增值税。根据规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：第一，按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；第二，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4.售后回租缴纳土地增值税。单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

5.公共设施有偿转让缴纳土地增值税。根据规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3，建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

6.房地产评估增值发生权属转让的缴纳土地增值税。根据规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

7.房地产抵押典当拍卖抵债的征收土地增值税。根据规定，对房地产的抵押(权属未变)，在抵押期间不征收土地增值税；抵押期满以房地产抵债(发生权属转让)的，应征收土地增值税。

8.资产收购缴纳土地增值税。资产收购，是指一家企业（受让企业）购买另一家企业（转让企业）实质经营性资产的交易，不论是部分资产收购还是整体资产收购，被收购企业法人资格仍然保留。在资产收购中，被收购企业将房地产转让到收购企业中的，应按规定缴纳土地增值税。

9.以房地产投资联营应缴土地增值税。根据相关规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应按规定缴纳土地增值税。

三、土地增值税计税价格明显偏低

可视为土地增值税的计税依据。

四、土地增值税价格偏低无正当理由怎么写

增值税暂行条例第七条 纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。

五、土增税价格偏低且无正当理由

建筑企业在“营改增”之前，没有一般纳税人和小规模纳税人的区别，统一适用税率3%的营业税，不得抵扣进项，但可以差额计税，全行业的实际税负3%。

“营改增”之后，建筑行业根据企业的经营规模和会计核算水平的不同，区分一般纳税人和小规模纳税人。实际税负与“营改增”之前相比，税负有升有降。多数企业反映税负上升，与行业性质有关，但并不是所有建筑企业税负都上升。请看以下分析：

建筑业的小规模纳税人税负比“营改增”之前还略有下降。

建筑业小规模纳税人适用简易计税办法，增值税征收率3%，类似于“营改增”之前的营业税计算方法，税负实际上略有下降。为什么呢？下面举个栗子，帮助理解。

假设某建筑业企业，在2016年5月1日营改增之前，年营业额200万元。因为营业税没有“含税”、“不含税”的区别，全年累计应该缴纳的营业税为200万×3%=6万元。

2016年“营改增”之后，其他条件均一致。

因年营业额200万元，按照小规模纳税人计算缴纳增值税，适用简易计税方法，征收率3%，则全年应该缴纳的增值税=200/（1+3%）×3%=5.83万元。

所以，假如是年营业额500万元以下的建筑业企业，在同等的年营业额条件下，“营改增”之后缴纳的增值税比改革之前缴纳的营业税反而更少！税负实际上是略有下降的。

建筑业的一般纳税人税负与“营改增”之前相比，税负有升有降。

建筑业的一般纳税人除少数能适用简易计税办法的项目之外，均要按照一般计税方法计算缴纳增值税。一般计税方法的应纳税额计算取决于销项税额和进项税额两个因素，建筑业的销项税率是9%，而抵扣进项税额的项目包括固定资产和原材料的购进、设备租赁、工程监理、招投标等，既有13%的抵扣项目，也有9%、6%的抵扣项目，所以整体测算税负就变得非常复杂，需要结合具体案例分析。

税负上升的主要原因是无法正常取得充分的增值税抵扣凭证，也是目前建筑企业普遍面临的困境。

因为建筑企业的成本来源主要包括水泥、钢材、木料、五金工具、建筑材料、电气设备的采购；工程机械的采购或租赁；参加招投标时的费用；员工、工人的工资薪金及相关的五险一金；燃料、水电等动力；财务费用等间接费用。

建筑行业的采购来源很多是规模较小的个体户，甚至自然人，也存在大量工程层层转包，违法分包，其中有一些是没有经营资质的工程队、“包工头”。为什么建筑行业有这么多层层分包就不去探讨了，但是这些不上规模，有些甚至没有营业执照的个人作为建筑业企业的上游，当然就无法提供正规合法的增值税专用发票。

这是行业的现状，不是税务的讨论范围之内。

举个栗子对比一下“营改增”前后建筑业一般纳税人税负变化。

某建筑企业，在2016年5月1日营改增之前，年营业额2000万元。因为营业税没有“含税”、“不含税”的区别，全年累计应该缴纳的营业税为200万×3%=60万元，实际税负是3%。

同样的条件下，在“营改增”之后，全年营业额同样为2000万元。

假如当年累计抵扣进项税额为100万元，那么全年应该缴纳的增值税=2000/（1+9%）×9%-100=65.14万元。与“营改增”之前相比，税负上升5.14万，升幅8.6%。

假如当年累计抵扣进项税额为120万元，那么全年应该缴纳的增值税=2000/（1+9%）×9%-120=45.14万元。与“营改增”之前相比，税负下降14.86万，降幅24%。

所以，要想合理控制税负，保证“营改增”之后税负不升，保持稳定，甚至下降，取得增值税抵扣凭证是关键。

如何合理合法取得增值税抵扣凭证，降低建筑企业税负？

首先是加强采购环节的管理，培养企业采购、财务人头“开支必拿发票”的意识

建筑企业在选择上游的合作伙伴时，不能光贪图降低成本，应该综合考虑是否能取得增值税专用发票。尽量选择核算规范、能够提供正规发票的供应商。只有拿到了专用发票，才能打通增值税抵扣链条，降低增值税税负率。

其次，要在政策允许范围内，灵活运用简易计税办法。

目前政策允许的建筑业采用简易计税方法的项目包括甲供工程、建筑老项目、清包工项目、规定情形下的房屋建筑低级与基础和主体工程服务。

这四类项目因为进项较少，建筑企业采用简易计税办法，适用3%征收率，就可以避免一般计税方法下逼近9%的税负率。

第三，规范内部流程管理，提高财务人员的筹划水平。

建筑企业涉及总公司、分公司、子公司、临时设立的项目部、跨地区经营预缴、总包分包等，经营业务各有不同，会计核算比较复杂，涉税政策也非常零散，并且目前在税务总局层面对于建筑业、货物运输业等没有什么优惠和支持政策。

这就需要企业从自身加强管理，挖掘管理潜力，降低企业运行成本，尤其是要培养、招揽高水平的财务人员，只有懂政策、业务强的财务人员才能帮助企业决策层做好筹划，有效降低企业税负，同时避免涉税风险。

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