一、土增税清算土地成本分摊

如果是计算土地增值税，则应按可售面积计算。

依据：《关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函[1999]112号）：《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下:　根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即:可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

二、土增清算土地分摊方法

一、清算单位

以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。分期开发的项目一是以政府主管部门颁发的“工程规划许可证”或“工程施工许可证”作为分期的标准；二是以“销售许可证”作为分期的标准。

二、清算条件

1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。　

2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

清算时限：对于符合上述条件之一的可进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于已确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

三、应报送的资料

①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

②房地产开发项目清算说明，主要有房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、确认收入

1、纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，调整了收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》至《土地增值税纳税申报表（六）》中，均增加了“视同销售收入”数据列。

2、确认收入时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

3、确认收入时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

4、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

2、房地产开发的成本：纳税人房地产开项目实际发生的成本，包括：

(1)土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等；

(2)前期工程费:规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

(3)建筑安装工程费：以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费；

(4)基础设施费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

(5)公共配套设施费：包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出；

(6)开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；

(7)借款费用：符合资本化条件的借款费用；

3、房地产开发费用：与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，包括：

(1)利息支出:凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

(2)其他房地产开发费用:按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除；

4、与转让房地产有关的税金：营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除；

5、国家规定的其他扣除项目：可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除。

三、土增税清算土地成本分摊的占地面积在哪里找

房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。

一、 契税

（一）纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人；

（二）计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税；

（三）税率：3%—5%

（四）涉税阶段：土地获取阶段

二、城镇土地使用税

（一）纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人；

（二）计税依据：实际占用土地面积；

（三）适用税额：大城市 1.5-30 元，中等城市 1.2-24 元，小城市 0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元；

（四）纳税义务发生时间：取得土地后次月；

（五）涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。

三、耕地占用税

（一）纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人；

（二）计税依据：占用的耕地面积

（三）适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为 10~50 元； 人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元； 人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元；人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元；

（三）涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。

四、印花税

（一）纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人；

（二）应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等；

（三）房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同； 建设工程合 同、借款合同、财产保险合同、注册资本等；

（四）涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段；

五、增值税

（一）纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人；

（二）计税方法：一般计税和简易计税；

（三）预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款

（四）房地产开发企业纳税义务发生时间：

税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

（五）涉税阶段：预售、销售阶段。

六、城市维护建设税

（一）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人；

（二）计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额；

（三）计税税率：1.纳税人所在地在市区，税率为 7%；2.纳税人所在地在县城、镇的，税率为 5%；3.纳税人不在上述地区的，税率为 1%；

（四）房地产开发企业纳税义务：跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，按预缴所在地城建税税率计算缴纳。与增值税的纳税期限一致，与增值税同时缴纳。

（五）涉税阶段：预售、销售阶段。

七、教育费附加

（一）纳税人：凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，按3%计征；

（二）计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额；

（三）涉税阶段：预售、销售阶段

八、地方教育附加

（一）纳税人：缴纳增值税、消费税的单位和个人，按 2%计征；

（二）计税依据：实际缴纳的增值税、消费税税额；

（三）涉税阶段：销售阶段

九、房产税

（一）纳税人：房屋产权所有人；

（二）计税依据：房屋的计税余值或租金收入，房屋出租的，计征租金收入不含增值税；

（三）房地产开发企业纳税义务：自用房屋，房产税依照房产原值一次减除10%-30% 后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定，适用税率 1.2%； 房屋出租的，以房产租金收入和税率 12%计算缴纳。对于个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按 4%税率征收。

（四）涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、销售阶段

十、土地增值税

（一）纳税人：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人；

（二）房地产开发企业纳税义务：房地产开发企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减去允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税；

（三）计税依据：对增值额征税，增值额计算要素如下：

1.计税收入为房地产企业转让房地产取得的收入，土地增值税应税收入=营改增之前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含税收入

2.允许扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配 套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用以及前述两项 20%加计扣除，还有与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金=营改 增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。

3.建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4.征收方式：采取按期预征、项目完工清算的方法。也就是按照当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算，多退少补。对于无法查账征收土地增值税的企业， 可以核定征收。

5.涉税阶段：销售阶段、土增税清算阶段。

十一、企业所得税

（一）征收方式：查账征收和核定征收。房地产企业一般采用查账征收，适用 25%税率。企业所得税是按年计算，分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款；

2021.1.1～2022.12.31，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税（税负2.5％）；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税（税负10％）。

小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。

（二）所得税预缴：房地产开发企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

（三）涉税阶段：项目全周期

十二、个人所得税

（一）征税对象：工资、薪金所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股息、红利所得；财产租赁所得；财产转让所得；偶然所得。

（二）房地产开发企业纳税义务：代扣代缴个人所得税；

（三）涉税阶段：项目全周期

四、土增税土地成本分摊方法

土地增值税是地方税，不需要分配。

五、土增税清算成本分摊技巧

当然要分摊的，否则土地增值税清算的时候，增值太多了，试算一个平衡点，把土地成本摊到地下车库中

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